Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Massgebend sind Ihr Werkvertrag und das Gesetz.
Was ist seit dem 1. Januar 2026 neu?
- 60 Tage Rügefrist für offene und versteckte Mängel an unbeweglichen Werken (Art. 367 Abs. 1bis OR). Sie kann vertraglich nicht verkürzt werden.
- Nachbesserungsrecht kann nicht im Voraus wegbedungen werden (Art. 368 Abs. 2bis OR).
- Verjährung von fünf Jahren (Art. 371 Abs. 2 OR) kann nicht zu Ungunsten der Bauherrschaft verkürzt werden.
- Übergangsrecht: Die neuen Regeln gelten für Verträge, die ab dem 1.1.2026 abgeschlossen wurden.
Bis die Norm SIA 118 angepasst ist, gehen die zwingenden 60 Tage deren Regel «sofort rügen» für verdeckte Mängel vor.
Welche Fristen gelten nach SIA 118?
| Thema | Regel nach SIA 118 | Artikel |
|---|---|---|
| Abnahme | Gemeinsame Prüfung innert 30 Tagen nach Vollendungsanzeige | Art. 158 |
| Stillschweigende Abnahme | Ohne Prüfung gilt das Werk nach 30 Tagen als abgenommen; auch bei Ingebrauchnahme | Art. 158, 164 |
| Rügefrist | Während 2 Jahren nach Abnahme jederzeit rügen | Art. 172 |
| Beweislast | In den ersten 2 Jahren beim Unternehmer | Art. 174 |
| Verdeckte Mängel (Jahr 3–5) | Nach Entdeckung rügen; Beweislast bei der Bauherrschaft | Art. 179 |
| Verjährung | 5 Jahre nach Abnahme | Art. 180 |
| Mängelrechte | Zuerst Nachbesserung verlangen | Art. 169 |
Was wird bei der Abnahme neuer Fenster geprüft?
- Übereinstimmung mit Offerte und Fensterliste (Masse, Öffnungsarten, Farben, Glas)
- Funktion aller Flügel, Beschläge und Griffe; leichtgängiges Öffnen und Schliessen
- Dichtungen und Anschlüsse: luftdicht innen, schlagregendicht aussen
- Oberflächen von Rahmen und Glas: Kratzer, Beschädigungen, Verschmutzungen
- Fensterbänke, Deckleisten, Leibungen und Verputzarbeiten
- Storen, Insektenschutz und Zubehör
- Dokumentation: Pflegeanleitung, Glasnachweis, Garantiebedingungen
Wie formuliere ich eine Mängelrüge?
Rügen Sie schriftlich und so konkret wie möglich: Welcher Mangel, an welchem Fenster, seit wann bemerkt – idealerweise mit Fotos. Verlangen Sie die Nachbesserung innert einer angemessenen Frist. Bewahren Sie einen Nachweis über den Versand auf.
Was passiert bei der Garantieabnahme?
Vor Ablauf der zweijährigen Rügefrist nach SIA 118 lohnt sich eine erneute gemeinsame Prüfung. Mängel, die sich erst im Gebrauch zeigen – etwa klemmende Flügel oder undichte Anschlüsse nach dem ersten Winter –, werden so rechtzeitig erfasst. Ich übernehme Abnahme, Mängelmanagement und Garantieüberwachung im Rahmen der Leistung Bauabnahme & Garantie.
Häufige Fragen
Wie lange habe ich Zeit, einen Mangel an neuen Fenstern zu rügen?
Für Werkverträge ab dem 1.1.2026 mindestens 60 Tage ab Entdeckung (Art. 367 Abs. 1bis OR). Mit SIA 118 können Sie während zwei Jahren nach Abnahme jederzeit rügen.
Wann verjähren Mängelrechte bei Fenstern?
In der Regel fünf Jahre nach der Abnahme (Art. 371 Abs. 2 OR, Art. 180 SIA 118).
Gilt ein Werk als abgenommen, wenn ich es benutze?
Nach SIA 118 ja – die Ingebrauchnahme gilt als Abnahme. Auch ohne Prüfung gilt das Werk 30 Tage nach der Vollendungsanzeige als abgenommen.
Quellen
- Bundesrat, Revision Werkvertragsrecht per 1.1.2026: www.admin.ch/de/newnsb/VsBnhpbj-jkYJm1JmZZA8
- CMS, Neuerungen Bau- und Immobilienrecht 2026: cms.law/de/che/publication/legal-flash/wichtige-neuerungen-im-bau-und-immobilienrecht-per-1.-januar-2026
- WEKA, Rügefristen nach OR und SIA 118: www.weka.ch/themen/bau-immobilien/bau/bauschaeden-und-haftung/article/ruege-das-sind-die-fristen-gemaess-or-und-sia-norm-118
- WEKA, Mängelrügen: Änderungen ab 1.1.2026: www.weka.ch/themen/bau-immobilien/bau/bauschaeden-und-haftung/article/maengelruegen-gesetzliche-aenderungen-ab-1-januar-2026
- CRB, NPK 371 Fenster und Fenstertüren: www.crb.ch/_Resources/Persistent/1/9/e/4/19e4f462510b49301e32a2fddbf07b01ac94da7c/Anwendung_371D15.pdf
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